Is vastgoed vandaag een goede belegging?

Met een jaarlijks gemiddeld rendement van 3 à 6 procent is de verhuur van vastgoed interessant. Maar u moet het wel actief en nauwgezet beheren. Ook als u zelf in het huis gaat wonen, past u beter goed op.

Kopen als belegging, om te verhuren, impliceert een rationele berekening tussen de totale aankoopprijs en het nettorendement dat u hoopt te krijgen. Maar de omstandigheden kunnen zo uiteenlopend zijn, dat er geen algemene regel is. De geografische ligging, de staat van het goed, de kwaliteit van het onderhoud en van de huurders zijn slechts enkele mogelijke criteria die het uiteindelijke rendement beïnvloeden. Maar u mag ervan uitgaan dat residentieel vastgoed gemiddeld tussen 3 en 6 procent per jaar oplevert. In de praktijk betekent dat meestal dat de eigenaar-verhuurder ongeveer 50 procent van de brutohuur reserveert om genoeg middelen over te houden om de belastingen (onroerende voorheffing en personenbelasting), het onderhoud, verzekeringen, onverwachte uitgaven en leegstand te kunnen financieren.

Toekomst

Het rendement van een onroerend goed dat degelijk beheerd wordt, is zeker niet te verwaarlozen. Maar het onroerend goed moet goed onderhouden worden om zijn waarde te kunnen behouden. En het is niet zeker dat die waarde in de toekomst veel zal stijgen… Vastgoed geeft een vrij stabiel rendement in vergelijking met beursbeleggingen, waarbij we sinds 2000 liefst 3 crashes moesten incasseren. U kan er een mooie meerwaarde op realiseren als u op de juiste momenten aan- en verkoopt. Kopen om te wonen of om te ‘consumeren’ zou in theorie ook op rationele principes gebaseerd moeten zijn. Maar in werkelijkheid laten we ons vaak leiden door emoties. Wie een eigen woning koopt, overschrijdt bijna altijd zijn budget en tracht dat met drogredenen voor zichzelf te verantwoorden: ik mag mezelf toch een plezier gunnen, veiligheidsgevoel, sociaal imago… Maar ook bij de aankoop van een eigen huis is er altijd een ‘beleggingsdeel’. Om een correct beeld te krijgen moeten we 4 wijdverspreide ‘wijsheden’ nuanceren.

1. “Vastgoed beschermt tegen inflatie”

Als we vergelijken met de jaren 70, klopt dat. Met de snelheid waarmee geld toen in waarde daalde (de inflatie kende pieken tot 16 procent), was het wel interessant om schulden te maken en een hypothecaire lening aan te gaan. Maar de tijden zijn veranderd. Tussen 1983 en 2007 steeg de inflatie met 67,8 procent, een gemiddelde van ruim 2 procent per jaar over de laatste 25 jaar. Dat is erg weinig. Het vastgoedadviesbureau Stadim stelt vast dat er het voorbije decennium bijna geen verschil bestond tussen de intrest- of terugbetalingslasten bij aankoop enerzijds en de huurkosten anderzijds. Dus in periodes van deflatie, zoals nu, zijn beleggers die de voorkeur geven aan liquiditeiten en obligaties, aan de winnende hand. Vastgoed lijdt meer onder de situatie.

2. “Prijzen kunnen alleen stijgen”

Fout! De crashes die we in het buitenland meemaakten en de prijsdalingen die we ook in België sinds 2 jaar kennen, bewijzen het tegendeel. Daaruit blijkt nogmaals het grote belang van het tijdstip van de aankoop.

3. “Prijzen zijn minder volatiel”

Dat is een afgeleide versie van de vorige bewering, die we ook moeten nuanceren. Vergeleken met aandelen, waarvan de koers elke minuut wijzigt, is die stelling correct. Maar vastgoed is geen liquide middel dat met een muisklik verhandeld kan worden. Op lange termijn (minstens 10 jaar) kunnen we wel spreken van een relatieve volatiliteit bij vastgoed. De waarden kunnen hoogtes en laagtes kennen. Als een vastgoedzeepbel na een lange periode van sterke stijgingen barst, kunnen prijsdalingen zeer scherp zijn. En ze kunnen ook pervers zijn: een ‘adembenemende ligging’ of een ‘grote zeldzaamheid’ van een onroerend goed kunnen onzeker worden door tarifaire excessen of de achteruitgang van een bepaalde buurt…

4. “Vastgoed geeft zekerheid”

Op psychologisch vlak is dat ongetwijfeld zo. En dat betekent ook al iets. Een eigen woning bezitten biedt zekerheid tegen tegenslagen. Maar wel op voorwaarde dat de lening betaalbaar is, of beter nog, dat u de bank niets verschuldigd bent.

bron: www.detijd.nl